Các lưu ý khi thực hiện về công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất

Các lưu ý khi thực hiện về công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất rất hữu ích cho cá nhân, doanh nghiệp. Hiện nay, các giao dịch nhà đất diễn ra ngày một nhiều. Để đảm bảo hiệu lực của các loại giao dịch này cần phải lưu ý thực hiện các quy định về công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ quy định về thủ tục này. Sau đây, Luật Long Phan PMT xin trình bày một số thông tin liên quan đến nội dung trên.

Lưu ý khi công chứng, chứng thực

Lý do phải công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất

Theo quy định của pháp luật, có một số loại giao dịch bắt buộc phải công chứng. Trong các trường hợp các bên không thực hiện công chứng, giao dịch đó được coi là vô hiệu và không có giá trị pháp lý. Thông thường, các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn… đều phải công chứng. Ngoài ra, việc công chứng các giao dịch còn giúp hạn chế được những rủi ro có thể phát sinh khi không được công chứng.

Theo quy định của pháp luật, có một số loại giao dịch phải chứng thực. Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Hồ sơ công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng lập thành một bộ gồm các loại giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:

• Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
• Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.

Bản sao giấy tờ trừ Dự thảo hợp đồng, giao dịch được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu.

Hồ sơ khi chứng thực giao dịch nhà đất

Lưu ý khi thực hiện công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất

Trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì những văn bản giao dịch liên quan đến đất đai sau đây phải công chứng, chứng thực:

(1) Các hợp đồng liên quan đến đất đai sau đây:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà có ít nhất một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

(2) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì những văn bản giao dịch liên quan đến nhà ở sau đây phải công chứng, chứng thực:

(1) Các hợp đồng liên quan đến nhà ở sau đây:

• Hợp đồng mua bán nhà ở.
• Hợp đồng tặng cho nhà ở.
• Hợp đồng đổi nhà ở.
• Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.
• Hợp đồng thế chấp nhà ở.
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
• Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức trong trường hợp các bên có nhu cầu.

(2) Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực

Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mà các bên không có nhu cầu.

Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, đối với các hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Quyền lựa chọn giữa công chứng và chứng thực

Luật quy định “được công chứng hoặc chứng thực”, tức là người dân được quyền lựa chọn giữa hai hình thức công chứng và chứng thực khi thực hiện giao dịch nhà đất.

Theo đó, có thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất hoặc tại UBND cấp xã nơi có đất.

Tuy nhiên, đối với các địa phương đã thực hiện chuyển giao việc chứng thực, thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Các địa phương khác do điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được thì vẫn tạo điều kiện cho người dân có thể đến UBND cấp xã để chứng thực các giao dịch nêu trên.

Giá trị của công chứng và chứng thực

Giá trị khác nhau của công chứng và chứng thực

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản … mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Trong khi đó, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Theo đó, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ, tại thời điểm chứng thực người yêu cầu chứng thực minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Do công chứng có giá trị chứng minh cao hơn nên khi mua bán nhà đất người dân thường lựa chọn công chứng.

Nơi công chứng, chứng thực

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

>>>Xem thêm: CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ CÓ ĐƯỢC KHÔNG

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến Các lưu ý khi thực hiện về công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn.

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.

Nguồn: Luật Sư Vũ Viết Năng – Luật Long Phan PMT