Diện tích được tách thửa đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Hiện nay, đất đai được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau để phục vụ cho đời sống sinh hoạt và hoạt động sản xuất của người dân. Để đáp ứng những mục đích này thì nhu cầu tách thửa đất đang ngày càng gia tăng. Tách thửa đất được hiểu là quá trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một đối tượng sang nhiều đối tượng khác nhau. Tuy nhiên, mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau về vấn đề này để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương đó. Đối với một đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh thì một thửa đất phải thỏa mãn những điều kiện nào để được phép tách thửa, diện tích được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh đối với từng loại đất là bao nhiêu? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc về vấn đề này.

Diện tích được tách thửa đất tại TP.HCM

Điều kiện để thửa đất được phép tách thửa

Căn cứ theo Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa thì để có thể tách thửa đất phải đáp ứng được các điều kiện sau, bao gồm:

· Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

· Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013, cụ thể là:

+ Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề;

+ Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai 2013;

· Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Để được tách thửa cần những điều kiện gì?

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất được quy định tại Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:

· Đối với đất ở:

Thửa đất được phép tách thửa khi diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8,              10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền                           thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12,  Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện.	tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại  trừ thị trấn).	tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

· Đối với đất nông nghiệp:

+ Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

· Đối với đất có nhiều mục đích sử dụng:

Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ Điều 11 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.

· Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):

Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.

Những trường hợp không được tách thửa

Pháp luật quy định cho phép việc tách thửa đất, tuy nhiên không phải mọi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì đều được tách thửa. Dưới đây là các trường hợp không được tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

· Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

· Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

· Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt;

· Nhà, đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều Kiện Mở Bán Nhà Ở Xã Hội

Các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng những năm gần đây đã giải quyết phần lớn nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị. Nhưng để mở bán nhà xã hội trên thực tế không hề đơn giản vì phải phải thỏa mãn rất nhiều điều kiện do pháp luật quy định. Để biết rõ hơn về vấn đề này, bài viết sau đây sẽ nêu sơ bộ những điều kiện mở bán nhà ở xã hội để quý bạn đọc biết rõ.

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước. Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... để giải quyết nhu cầu nhà ở cho họ trong chính sách hiện hành.

Nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân (gọi chung là chủ đầu tư) đầu tư xây dựng dưới sự quản lý của cơ quan Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Quy định về điều kiện bán nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được bán nhà ở xã hội theo hai hình thức:

· Bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai;

· Bán nhà ở xã hội có sẵn.

Chủ đầu tư muốn bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai bắt buộc phải thỏa mãn hết các điều kiện sau (Theo khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở 2014):

· Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng

· Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

· Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014.

Chủ đầu tư muốn bán nhà ở xã hội có sẵn bắt buộc phải thỏa mãn hết các điều kiện sau (Theo khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở 2014):

· Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

· Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014;

· Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở 2014.

 
Điều kiện mở bán nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành?

Người sở hữu nhà có được bán lại nhà ở xã hội hay không?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn Điều 63 Luật Nhà ở 2014 thì:

· Trong thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm người mua nhà ở xã hội trả hết tiền mua nhà theo hợp đồng đã ký với bên bán, người mua không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức.

· Người mua nhà chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn Điều 63 Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu bên mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được:

· Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư);

· Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách);

· Bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Công ty tài chính cho vay có bị hạn chế về lãi suất không?

Có lẽ rằng, vay tiêu dùng hiện nay không còn quá xa lạ đối với người Việt. Vay tiêu dùng có thể hiểu là một hình thức tổ chức tín dụng cho vay tiền nhanh để khách hàng có thể chi trả cho các khoản tiêu dùng cá nhân (chỉ vay với mục đích tiêu dùng cá nhân, không được phép sử dụng với mục đích khác). Chính vì sự phổ biến và tiện lợi này mà các tổ chức tín dụng, đặc biệt là các Công ty tài chính đã khai tháctriệt để nó và tăng mức lãi suất cho vay lên rất cao. Xét về phần lãi suất đối với vấn đề này, bạn đọc liệu có thắc mắc công ty tài chính cho vay có bị hạn chế về lãi suất hay không? Bài viết sau đây sẽ làm rõ vấn đề trên.

Công ty tài chính cho vay có bị hạn chế về lãi suất không?

Lãi suất vay hiện nay cao như thế nào?

 Dẫn nguồn từ báo Tuổi trẻ, ông Nguyễn Quốc Hùng, vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết Ngân hàng nhà nước đã khảo sát 7 địa phương gồm Bắc Giang, TP.HCM, Bình Dương, Đắk Lắk, Gia Lai, Kon Tum, Thanh Hóa và thấy được mức lãi suất phổ biến mà các Công ty áp dụng là 40 - 50%/năm, một số trường hợp lãi suất cho vay lên đến 85%/năm đối với tùy loại sản phẩm và thường áp dụng với số tiền cho vay ban đầu, không tính theo dư nợ giảm dần.

Đơn cử, Công ty tài chính TNHH Ngân hàng Phát triển TP.HCM có mức lãi cho vay từ 42 - 80%. Công ty TNHH MB Shinsei có lãi suất cho vay mua thiết bị các sản phẩm Công nghệ cao 31 - 75%/năm, cho vay mua xe hai bánh 30 - 70%/năm, cho vay tiền mặt tối đa 75%/năm,…

 Năm 2018 vừa qua, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng đã tổng hợp thông tin và đưa ra số liệu cụ thể rằng mức lãi suất cho vay tiêu dùng của các Công ty tài chính hiện nay giao động trong khoảng từ 55% đến trên 84%/năm. Đây là một con số khá lớn bởi mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại chỉ dao động từ 10 đến 25%/năm. Tuy nhiên vì sự tiện lợi và nhanh gọn trong khâu thẩm định hồ sơ nên nhiều người dân vẫn quyết định lựa chọn vay tiêu dùng tại các Công ty tài chính thay vì vay của các ngân hàng thương mại.

Lãi suất nhảy múa là một vấn đề gây đau đầu đối với khách hàng vay tín dụng hiện nay

Pháp luật hiện hành điều chỉnh như thế nào đối với lãi suất cho vay?

 Có một thực tế hiện nay là khi ký kết các hợp đồng tín dụng, người tiêu dùng thường không đọc kỹ hết toàn bộ nội dung hợp đồng. Dẫn đến việc sau khi đã ký kết hợp đồng xong, họ tính toán lại và nhận thấy tổng số tiền phải trả quá cao so với dự kiến ban đầu (gồm cả lãi suất, phạt chậm trả và lãi trên phần chậm trả,…). Rất nhiều người đã dựa vào khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 để giải thích rằng lãi suất vay dù theo thỏa thuận nhưng cũng không được vượt quá 20%/năm để viết đơn khiếu nại yêu cầu Công ty tài chính làm rõ vấn đề vì sao lãi suất của họ lại cao đến như vậy.

 Việc người tiêu dùng sử dụng điều luật trên để giải thích về lãi suất vay tín dụng là hoàn toàn không đúng. Bởi vì căn cứ khoản 2 Điều 7 Nghị định số 01/2019/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm có quy định rằng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng thì ta sẽ phải áp dụng quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn áp dụng Luật Các tổ chức tín dụng để giải quyết mà không áp dụng quy định về giới hạn lãi suất của Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định lãi, lãi suất.

 Điều này đồng nghĩa với việc mức lãi suất giới hạn 20%/năm đó sẽ không được áp dụng trong trường hợp người tiêu dùng vay nợ của các Công ty tài chính. Việc Công ty tài chính xác định lãi suất đối với khách hàng cụ thể là bao nhiêu hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận của đôi bên dựa theo các yêu tố sau (Theo Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN):

· Cung cầu vốn thị trường;

· Nhu cầu vay vốn;

· Mức độ tín nhiệm của khách hàng

Phải tính toán thật kỹ trước mỗi khoản vay để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bản thân

Tạm kết

 Qua các phân tích ở trên, quý bạn đọc chắc hẳn đã hiểu rõ mức lãi suất cho vay hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận của khác hàng và bên Công ty tài chính. Mức lãi suất này sẽ không tuân theo lãi suất tối đa của Bộ luật Dân sự 2015 (tức 20%/năm). Tuy nhiên, không phải vì thế mà các Công ty tài chính có thể tùy ý áp mức lãi suất bao nhiêu đều được. Cụ thể, theo Điều 201 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi bổ sung 2017) có quy định rằng nếu Công ty tài chính cho vay với lãi suất gấp 5 lần trở lên của mức lãi suất cao nhất được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 thì sẽ phạm vào tội cho vay lãi nặng. Giải thích rõ hơn có nghĩa là lãi suất cho vay tối đa được quy định trong Hợp đồng tín dụng bắt buộc phải dưới 100%/năm, tức dưới 8,33%/tháng. Đây là quy định nhằm bảo vệ sự yếu thế của khách hàng khi phải phụ thuộc rất nhiều vào bên cho vay.

Dâm Ô Khác Gì Hiếp Dâm?

Dâm ô và hiếp dâm đều là những hành vi phi đạo đức. Tuy nhiên, ranh giới xác định giữa dâm ô và hiếp dâm hiện nay rất mong manh và không phải lúc nào ta cũng có thể dễ dàng phân biệt được. Vậy, dâm ô khác gì với hiếp dâm? Bài viết này sẽ giúp quý bạn đọc tìm ra câu trả lời thỏa đáng.

Dâm ô khác gì với hiếp dâm?

Cấu thành tội phạm của tội dâm ô

 Điều 146 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) có quy định về tội dâm ô đối với người dưới 16 tuổi. Theo đó, dâm ô đối với trẻ em được hiểu là hành vi của người đã thành niên dùng mọi thủ đoạn có tính chất dâm dục đối với người dưới 16 tuổi nhằm thoả mãn dục vọng của mình nhưng không có ý định giao cấu với nạn nhân. Cấu thành tội phạm của tội này được phân tích như sau:

· Khách thể: Hành vi trên đã xâm phạm đến quyền được bảo vệ về danh dự, nhân phẩm của trẻ em. Đối tượng tác động là trẻ em.

· Chủ thể: Có thể là nam hoặc nữ, nhưng chủ yếu là nam và nhất thiết phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, và có năng lực trách nhiệm hình sự.

· Mặt khách quan:

- Hành vi khách quan được thể hiện ở hành vi dâm ô đối với trẻ em. Đó là hành vi tình dục nhưng không phải là hành vi giao cấu. Những hành vi đó có đặc điểm thoả mãn hoặc khiêu gợi, kích thích nhu cầu tình dục; hành vi này được thể hiện đa dạng như: sờ mó, hôn hít bộ phận sinh dục của nạn nhân; hoặc bắt nạn nhân sờ mó, hôn hít bộ phận sinh dục của mình nhằm thoả mãn dục vọng,… nhưng không có ý định giao cấu với nạn nhân.

- Đối tượng của hành vi dâm ô ở tội này là trẻ em.

· Mặt chủ quan: Lỗi của người phạm tội là lỗi cố ý. Mục đích nhằm thoả mãn dục vọng của cá nhân.

Cấu thành tội phạm của tội hiếp dâm

 Điều 141, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) có quy định về tội hiếp dâm rằng người nào dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực hoặc lợi dụng tình trạng không thể tự vệ được của nạn nhân hoặc thủ đoạn khác giao cấu hoặc thực hiện hành vi quan hệ tình dục khác trái với ý muốn của nạn nhân, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm. Cấu thành tội phạm của tội này được phân tích như sau:

· Khách thể: Tội hiếp dâm xâm phạm quan hệ nhân thân của nạn nhân gồm sức khỏe, danh dự, nhân phẩm.

· Chủ thể: Chủ thể thực hiện hành vi phạm tội hiếp dâm theo Bộ luật Hình sự 1999 và thực tiễn xét xử được hiểu là nam giới. Tuy nhiên với Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), chủ thể của tội hiếp dâm có thể là nam giới và nữ giới. Như vậy người đủ năng lực trách nhiệm hình sự, dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực hoặc lợi dụng tình trạng không thể tự vệ được của nạn nhân hoặc bằng thủ đoạn khác giao cấu hoặc thực hiện hành vi quan hệ tình dục khác trái với ý muốn của nạn nhân thì đều có thể trở thành chủ thể của tội phạm đối với tội hiếp dâm.

· Mặt khách quan của tội hiếp dâm bao gồm:

- Hành vi khách quan:

Dùng vũ lực là các hành vi thực hiện để buộc nạn nhân phải cho người phạm tội giao cấu hoặc thực hiện hành vi tình dục khác như: vật lộn, giữ chân tay, bịt mồm, đánh đấm, trói,… Những hành vi này chủ yếu làm tê liệt sự kháng cự của người bị hại để người phạm tội thực hiện việc giao cấu hoặc hành vi tình dục khác.

Đe doạ dùng vũ lực là hành vi dùng lời nói hoặc hành động uy hiếp tinh thần của người khác, làm cho người bị đe doạ sợ hãi để cho người phạm tội giao cấu hoặc thực hiện hành vi tình dục khác trái với ý muốn của mình.

Lợi dụng tình trạng không thể tự vệ được của nạn nhân là trường hợp nạn nhân rơi vào tình trạng nếu như bị người khác giao cấu thì không thể chống cự lại được. Tình trạng này có thể có sẵn ở nạn nhân (nạn nhân bị bại liệt, bệnh tâm thần...) hoặc do người phạm tội tạo ra (người phạm tội cho nạn nhân uống thuốc mê, thuốc ngủ), hoặc do các nguyên nhân khách quan khác (nạn nhân bị say, bất tỉnh, ốm đau bệnh tật mà sức khoẻ yếu...).

Thủ đoạn khác là những thủ đoạn ngoài những hành vi đã được quy. Có thể hiểu là những thủ đoạn nhằm đưa người bị hại lâm vào tình trạng không còn khả năng làm chủ bản thân để thực hiện hành vi giao cấu trái với ý muốn của nạn nhân.

- Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả:

Hành vi giao cấu và hành vi quan hệ tình dục khác không nhất thiết phải ở tình trạng hoàn thành mà có thể được diễn ra ở giao đoạn chuẩn bị phạm tội, phạm tội chưa đạt. Mục đích và ý chí của người phạm tội là thỏa mãn nhu cầu tình dục trái ý muốn đối với nạn nhân.

· Mặt chủ quan tội hiếp dâm: Lỗi của người phạm tội là lỗi cố ý, người phạm tội biết hành vi giao cấu hoặc các hành vi quan hệ tình dục khác của mình là trái ý muốn nạn nhân hoặc không cần biết nạn nhân có đồng ý hay không. Mục đích của người phạm tội là thỏa mãn ham muốn tình dục.

 Phần phân tích cấu thành tội hiếp dâm được dẫn nguồn từ trang của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang: http://vksbacgiang.gov.vn/baiviet/71/7211

 Vì VKSND tỉnh Bắc Giang đã phân tích hết sức chi tiết đối với vấn đề này nên tôi xin được trích dẫn toàn bộ và dẫn kèm theo nguồn để bạn đọc có thể thuận tiện đọc lại nội dung bài viết.

Hành vi dâm ô và hiếp dâm đều là những hành vi phi đạo đức, để lại nhiều tác động xấu đối với tâm lý con trẻ

Dâm ô khác gì hiếp dâm?

 Có thể thấy cấu thành tội phạm tội hiếp dâm chỉ nêu ra dấu hiệu của mặt khách quan là hành vi gây nguy hiểm cho xã hội mà không nói đến hậu quả và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả. Ở đây có thể hiểu, do tính chất nghiêm trọng của hành vi hiếp dâm, xâm phạm vào khách thể có tầm quan trọng đặt biệt, chỉ cần người nào thực hiện một hành vi trong mặt khách quan nghĩa là người đó có ý định hiếp dâm người khác và có hành động dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực nhằm mục đích giao cấu với nạn nhân trái ý muốn của họ là đã đủ điều kiện để cấu thành tội phạm, bất kể hành vi đó có được hoàn thành và gây hậu quả hay không. Với đặc điểm như vậy, cấu thành tội phạm của tội hiếp dâm là cấu thành tội phạm hình thức.

 Sự khác biệt lớn nhất giữa dâm ô và hiếp dâm là: Mục đích và Ý chí của người phạm tội. Nguời phạm tội hiếp dâm mong muốn nhất đó là được giao cấu với nạn nhân nhằm thỏa mãn nhu cầu tình dục dù cho nạn nhân có cố gắng phản kháng hay chống cự. Còn người phạm tội dâm ô thì lại khác, họ chỉ muốn thỏa mãn dục vọng của mình bằng cách sờ soạng, hôn hít nhưng không có ý định giao cấu với nạn nhân.

Bị Lừa Sang Tên Sổ Đất Rồi Thì Kiện Hủy Sổ Ở Đâu?

 Hiện nay, chuyển nhượng nhà đất đang ngày càng trở nên phổ biến, nhiều rủi ro phát sinh từ đó là điều không thể tránh khởi. Trong đó, trường hợp bị lừa sang tên sổ đất không còn là vấn đề mới mẻ, làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của nhiều chủ thể bị xâm phạm. Giả dụ trường hợp chính bản thân bạn cũng rơi vào tình cảnh bị lừa sang tên sổ đất thì bạn sẽ khởi kiện ở đâu để bảo vệ quyền lợi của mình? Bài viết sau đây sẽ cung cấp những thông tin liên quan đến vấn đề này.

Phải làm như thế nào để kiện hủy sổ đỏ đã sang tên do bị lừa?

Tóm tắt vụ án Huỳnh Thị Nga liên quan vấn đề lừa dối trong sang tên sổ đỏ

 Bà Nga là chủ sở hữu thửa đất tọa lạc tại số 3/32, Đường D1, phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM có diện tích 135,9 m2 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 755656 vào ngày 20/4/2007. Bà Nga và bà Đài có mối quan hệ thân thiết nên bà Nga có vay mượn bà Đài số tiền 100.000.000 đồng.

 Năm 2007, bà Đài muốn nhận lại số tiền đã cho vay nên giới thiệu bà Nga đến ngân hàng Nam Á vay 1.000.000.000 đồng. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, phần còn lại bà Nga đã đưa bà Đài làm ăn để có thêm thu nhập trả lãi cũng như trang trải cuộc sống. Sau đó, bà Đài thông báo làm ăn thua lỗ, không có tiền trả lãi và gốc cho ngân hàng. Vì tin tưởng và nghe lời của bà Đài, bà Nga đã sang tên giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho bà Đài để vay thêm khoản vay mới mục đích trả khoản vay cũ tại ngân hàng Nam Á. Bà Đài có cam kết (bằng miệng) sau khi làm ăn có lãi trả lại tiền cho ngân hàng thì hai bên sẽ ra Phòng công chứng làm thủ tục hủy Hợp đồng chuyển nhượng đã ký. Trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục ghi rằng số tiền chuyển nhượng là 4.000.000.000 đồng, đã đăng ký cập nhật biến động trên giấy chứng nhận cho bà Đài vào ngày 20/11/2009. Tuy nhiên, do việc sang nhượng là giả nên bà Đài đã không  thanh toán cho bà Nga một đồng nào cả.

 Việc chuyển nhượng giả có dấu hiệu lừa dối như trên đã đẩy bà Nga vào thế bị động, làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nga bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Xác định giao dịch dân sự có dấu hiệu của giao dịch giả tạo hay không?

 Xét vụ án dân sự trên, nhận thấy đây là trường hợp có tồn tại một giao dịch thật nhưng lại bị che giấu bởi một giao dịch giả tạo cụ thể là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nga và bà Đài được thể hiện dưới dạng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) số 045231 làm cơ sở để đăng ký biến động sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đài vào ngày 20/11/2009. Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp việc xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giao dịch dân sự giả tạo đó sẽ bị vô hiệu. Cụ thể hơn được quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

 Từ đó có thể thấy đặc điểm của giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo là:

· Thường tồn tại song song ít nhất hai giao dịch dân sự (trong đó bao gồm giao dịch dân sự giả tạo và giao dịch dân sự đích thực);

· Không có sự thống nhất giữa ý chí thực sự bên trong và ý chí thể hiện ra bên ngoài;

· Có sự thông đồng, thống nhất từ trước giũa các bên tham gia giao dịch dân sự giả tạo.

Nên khi một giao dịch dân sự được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch bị giả tạo sẽ vô hiệu còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu như giao dịch bị che giấu đó vẫn tuân thủ đúng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Nhờ Tòa án can thiệp ngay lập tức để bảo vệ quyền và lợi ích của bản thân

Hướng giải quyết khi bị lừa sang tên sổ đất

 Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, chủ thể bị lừa sang tên sổ đất có quyền nộp đơn khởi kiện đến cơ quan Tòa án có thẩm quyền với yêu cầu hủy giao dịch giả tạo đồng thời hủy Giấy chứng nhận đã đăng ký biến động cho bên kia. Như vậy, trong vụ án dân sự trên, bà Huỳnh Thị Nga có quyền làm đơn khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu hủy Hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) đã ký. Đồng thời, yêu cầu Tòa tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 755656, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số H09970 do Uỷ ban nhân dân quận Bình Thạnh, TP.HCM cấp ngày 20/4/2017, đã đăng ký cập nhật biến động cho bà Đài ngày 20/11/2009.

Xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án khi khởi kiện hủy sổ trong trường hợp bị lừa sang tên sổ đất

 Khi bị lừa sang tên sổ đất, chủ thể bị xâm phạm lợi ích có quyền khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết của Tòa án không phải là điều dễ dàng. Hơn nữa, việc xây dựng các quy phạm chưa thực sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật càng làm cho việc xác định thẩm quyền giải quyết trở nên khó khăn hơn.

 Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 liên quan đến thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ có quy định rằng đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

 Còn thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo cấp hành chính thì khá rắc rối:

· Theo khoản 4 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Cụ thể, khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng Hành chính 2015 quy định đối với khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp Huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương.

· Tuy nhiên, xét Công văn số 79/TANDTC-PC của Tòa án Nhân dân Tối cao ban hành ngày 12/04/2019 thì thẩm quyền Tòa án giải quyết trong trường hợp này lại thuộc về Tòa án cấp Quận, Huyện.

 Đối với vụ án dân sự trên, Tòa án nào mới là Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện cho bà Huỳnh Thị Nga? Dựa theo Công văn được ban hành mới nhất của Tòa án Nhân dân Tối cao thì thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự sẽ thuộc về Tòa án Nhân dân Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh – tức Tòa án nhân dân cấp Huyện.

 Từ đó, có thể thấy được việc xây dựng các quy phạm pháp luật của cơ quan có thẩm quyền chưa thực sự thống nhất đã đưa đến một số bất cập trong hệ thống hành pháp của Việt Nam khi mà một văn bản dưới luật lại có giá trị áp dụng cao hơn luật. Đồng thời, việc quy định như vậy sẽ tạo nên sự lúng túng trong việc xác định thẩm quyền của các Tòa án, từ đó có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.