Phải làm như thế nào để kiện hủy sổ đỏ đã sang tên do bị lừa?
Tóm tắt vụ án Huỳnh Thị
Nga liên quan vấn đề lừa dối trong sang tên sổ đỏ
Bà
Nga là chủ sở hữu thửa đất tọa lạc tại số 3/32, Đường D1,
phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM có diện tích 135,9 m2 và đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 755656 vào ngày 20/4/2007. Bà Nga và bà
Đài có mối quan hệ thân thiết nên bà Nga có vay mượn bà Đài số tiền 100.000.000
đồng.
Năm
2007, bà Đài muốn nhận lại số tiền đã cho vay nên giới thiệu bà Nga đến ngân
hàng Nam Á vay 1.000.000.000 đồng. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, phần còn
lại bà Nga đã đưa bà Đài làm ăn để có thêm thu nhập trả lãi cũng như trang trải
cuộc sống. Sau đó, bà Đài thông báo làm ăn thua lỗ, không có tiền trả lãi và gốc
cho ngân hàng. Vì tin tưởng và nghe lời của bà Đài, bà Nga đã sang tên giả Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho bà Đài để vay thêm khoản vay mới mục
đích trả khoản vay cũ tại ngân hàng Nam Á. Bà Đài có cam kết (bằng miệng) sau
khi làm ăn có lãi trả lại tiền cho ngân hàng thì hai bên sẽ ra Phòng công chứng
làm thủ tục hủy Hợp đồng chuyển nhượng đã ký. Trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có mục ghi rằng số tiền chuyển nhượng là 4.000.000.000 đồng, đã
đăng ký cập nhật biến động trên giấy chứng nhận cho bà Đài vào ngày 20/11/2009.
Tuy nhiên, do việc sang nhượng là giả nên bà Đài đã không thanh toán cho bà Nga một đồng nào cả.
Việc
chuyển nhượng giả có dấu hiệu lừa dối như trên đã đẩy bà Nga vào thế bị động,
làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nga bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Xác định giao dịch dân
sự có dấu hiệu của giao dịch giả tạo hay không?
Xét
vụ án dân sự trên, nhận thấy đây là trường hợp có tồn tại một giao dịch thật
nhưng lại bị che giấu bởi một giao dịch giả tạo cụ thể là giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa bà Nga và bà Đài được thể hiện dưới dạng hợp đồng nhượng
quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) số 045231 làm cơ sở để đăng ký
biến động sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đài vào ngày
20/11/2009. Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp việc xác
lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác
thì giao dịch giao dịch dân sự giả tạo đó sẽ bị vô hiệu. Cụ thể hơn được quy định
tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự
một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả
tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp
giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên
quan.
Từ
đó có thể thấy đặc điểm của giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo là:
· Thường tồn tại song
song ít nhất hai giao dịch dân sự (trong đó bao gồm giao dịch dân sự giả tạo và
giao dịch dân sự đích thực);
· Không có sự thống nhất
giữa ý chí thực sự bên trong và ý chí thể hiện ra bên ngoài;
· Có sự thông đồng, thống
nhất từ trước giũa các bên tham gia giao dịch dân sự giả tạo.
Nên
khi một giao dịch dân sự được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
khác thì giao dịch bị giả tạo sẽ vô hiệu còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu
lực nếu như giao dịch bị che giấu đó vẫn tuân thủ đúng các điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự.
Nhờ Tòa án can thiệp ngay lập tức để bảo vệ quyền và lợi ích của bản thân
Hướng giải quyết khi bị
lừa sang tên sổ đất
Để
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, chủ thể bị lừa sang tên sổ đất có
quyền nộp đơn khởi kiện đến cơ quan Tòa án có thẩm quyền với yêu cầu hủy giao dịch
giả tạo đồng thời hủy Giấy chứng nhận đã đăng ký biến động cho bên kia. Như vậy,
trong vụ án dân sự trên, bà Huỳnh Thị Nga có quyền làm đơn khởi kiện đến Tòa án
để yêu cầu hủy Hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) đã
ký. Đồng thời, yêu cầu Tòa tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI
755656, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số H09970 do Uỷ ban nhân dân quận Bình Thạnh,
TP.HCM cấp ngày 20/4/2017, đã đăng ký cập nhật biến động cho bà Đài ngày
20/11/2009.
Xác định thẩm quyền giải
quyết của Tòa án khi khởi kiện hủy sổ trong trường hợp bị lừa sang tên sổ đất
Khi
bị lừa sang tên sổ đất, chủ thể bị xâm phạm lợi ích có quyền khởi kiện đến Tòa
án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc xác định đúng thẩm quyền
giải quyết của Tòa án không phải là điều dễ dàng. Hơn nữa, việc xây dựng các
quy phạm chưa thực sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật càng làm cho việc
xác định thẩm quyền giải quyết trở nên khó khăn hơn.
Căn
cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 liên quan đến thẩm quyền
giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ có quy định rằng đối với đối tượng tranh chấp
là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
Còn
thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo cấp hành chính thì khá rắc rối:
· Theo khoản 4 Điều 34 Bộ
luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc
dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định
theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án
nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Cụ thể, khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng
Hành chính 2015 quy định đối với khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành
chính của Ủy ban nhân dân cấp Huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trên
cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa
án nhân dân cấp tỉnh, Thành phố trực
thuộc trung ương.
· Tuy nhiên, xét Công văn
số 79/TANDTC-PC của Tòa án Nhân dân Tối cao ban hành ngày 12/04/2019 thì thẩm
quyền Tòa án giải quyết trong trường hợp này lại thuộc về Tòa án cấp Quận, Huyện.
Đối
với vụ án dân sự trên, Tòa án nào mới là Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi
kiện cho bà Huỳnh Thị Nga? Dựa theo Công văn được ban hành mới nhất của Tòa án
Nhân dân Tối cao thì thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự sẽ thuộc về Tòa án Nhân
dân Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh – tức Tòa án nhân dân cấp Huyện.
Từ
đó, có thể thấy được việc xây dựng các quy phạm pháp luật của cơ quan có thẩm
quyền chưa
thực sự thống nhất đã đưa đến một số bất cập trong hệ thống hành pháp của Việt Nam
khi mà một văn bản dưới luật lại có giá
trị áp dụng cao hơn luật. Đồng thời, việc quy định như vậy sẽ tạo nên sự
lúng túng trong việc xác định thẩm quyền của các Tòa án, từ đó có thể ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét