Diện tích được tách thửa đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Hiện nay, đất đai được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau để phục vụ cho đời sống sinh hoạt và hoạt động sản xuất của người dân. Để đáp ứng những mục đích này thì nhu cầu tách thửa đất đang ngày càng gia tăng. Tách thửa đất được hiểu là quá trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một đối tượng sang nhiều đối tượng khác nhau. Tuy nhiên, mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau về vấn đề này để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương đó. Đối với một đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh thì một thửa đất phải thỏa mãn những điều kiện nào để được phép tách thửa, diện tích được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh đối với từng loại đất là bao nhiêu? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc về vấn đề này.

Diện tích được tách thửa đất tại TP.HCM

Điều kiện để thửa đất được phép tách thửa

Căn cứ theo Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa thì để có thể tách thửa đất phải đáp ứng được các điều kiện sau, bao gồm:

· Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

· Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013, cụ thể là:

+ Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề;

+ Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai 2013;

· Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Để được tách thửa cần những điều kiện gì?

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất được quy định tại Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:

· Đối với đất ở:

Thửa đất được phép tách thửa khi diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8,              10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền                           thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12,  Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện.	tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại  trừ thị trấn).	tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

· Đối với đất nông nghiệp:

+ Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

· Đối với đất có nhiều mục đích sử dụng:

Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ Điều 11 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.

· Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):

Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.

Những trường hợp không được tách thửa

Pháp luật quy định cho phép việc tách thửa đất, tuy nhiên không phải mọi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì đều được tách thửa. Dưới đây là các trường hợp không được tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

· Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

· Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

· Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt;

· Nhà, đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều Kiện Mở Bán Nhà Ở Xã Hội

Các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng những năm gần đây đã giải quyết phần lớn nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị. Nhưng để mở bán nhà xã hội trên thực tế không hề đơn giản vì phải phải thỏa mãn rất nhiều điều kiện do pháp luật quy định. Để biết rõ hơn về vấn đề này, bài viết sau đây sẽ nêu sơ bộ những điều kiện mở bán nhà ở xã hội để quý bạn đọc biết rõ.

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước. Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... để giải quyết nhu cầu nhà ở cho họ trong chính sách hiện hành.

Nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân (gọi chung là chủ đầu tư) đầu tư xây dựng dưới sự quản lý của cơ quan Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Quy định về điều kiện bán nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được bán nhà ở xã hội theo hai hình thức:

· Bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai;

· Bán nhà ở xã hội có sẵn.

Chủ đầu tư muốn bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai bắt buộc phải thỏa mãn hết các điều kiện sau (Theo khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở 2014):

· Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng

· Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

· Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014.

Chủ đầu tư muốn bán nhà ở xã hội có sẵn bắt buộc phải thỏa mãn hết các điều kiện sau (Theo khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở 2014):

· Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

· Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014;

· Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở 2014.

 
Điều kiện mở bán nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành?

Người sở hữu nhà có được bán lại nhà ở xã hội hay không?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn Điều 63 Luật Nhà ở 2014 thì:

· Trong thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm người mua nhà ở xã hội trả hết tiền mua nhà theo hợp đồng đã ký với bên bán, người mua không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức.

· Người mua nhà chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn Điều 63 Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu bên mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được:

· Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư);

· Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách);

· Bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.